Warszawa intensyfikuje prace nad nowymi narzędziami planowania przestrzennego. Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI) oraz plan ogólny to elementy reformy, która ma na nowo uporządkować rozwój miasta. Choć wprowadzone ustawą z lipca 2023 r., dopiero teraz nabierają realnego kształtu – a wraz z nimi pojawiają się pytania i wątpliwości.
Czym są ZPI i plan ogólny?
ZPI to nowe narzędzie mające zastąpić kontrowersyjną specustawę mieszkaniową (tzw. lex deweloper). Od połowy 2026 r. tylko w ramach ZPI możliwe będzie uchwalenie lokalnych odstępstw od planu ogólnego, który z kolei ma docelowo zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
ZPI mogą być inicjowane przez inwestorów, samorząd lub we współpracy obu stron. W zamyśle mają integrować różne inwestycje – mieszkaniowe, transportowe, społeczne – tak, aby rozwój osiedli przebiegał w sposób skoordynowany i przewidywalny.
Warszawa już działa
W stołecznym Biurze Architektury trwają przygotowania do stworzenia systemu obsługi ZPI. Miasto planuje też kampanię informacyjną skierowaną do mieszkańców, inwestorów i dzielnic. Na jesieni mają ruszyć szerokie konsultacje planu ogólnego.
Obecnie analizowanych jest kilkadziesiąt potencjalnych lokalizacji, które mogłyby być objęte ZPI – zarówno na obrzeżach Warszawy, jak i w obszarach bliższych centrum. Priorytetem mają być miejsca, gdzie planowany jest rozwój transportu publicznego, m.in. wzdłuż linii tramwajowych, tras rowerowych i stacji kolejowych.
Szansa czy ryzyko?
Nowe narzędzia wzbudzają nadzieje, ale też obawy. Z jednej strony ZPI mają ograniczyć chaos przestrzenny i poprawić jakość życia w nowych dzielnicach. Z drugiej – wymagają dużej wiedzy, koordynacji i zaufania między mieszkańcami, samorządem a inwestorami.
Wciąż nie jest jasne, jak ZPI będą funkcjonować w praktyce – wiele zależy od lokalnych interpretacji przepisów i umiejętności negocjacyjnych władz. Kluczowe będzie również to, na ile mieszkańcy zostaną realnie włączeni w procesy decyzyjne.
Co dalej?
Jesienią mieszkańcy Warszawy będą mogli wypowiedzieć się na temat projektu planu ogólnego. To dokument, który zdecyduje, gdzie możliwe będą nowe inwestycje, a gdzie zostanie utrzymany obecny charakter zabudowy. Bez jego uchwalenia wdrożenie ZPI nie będzie możliwe.
Warszawa, jako pierwsze miasto w Polsce, testuje te narzędzia w praktyce. Wynik tego eksperymentu może przesądzić o przyszłości planowania przestrzennego nie tylko w stolicy, ale i w całym kraju.
